REITs 리츠 투자 시 알아야 할 기본 정보 (한국 리츠 기업, 미국 리츠 기업, 대표 ETF, 투자 지표)

 

 

 

 

REITs 란?

 

REIT(리츠, 부동산투자신탁) 은 수익을 창출하는 부동산을 소유, 운영하여 수익을 창출하는 부동산투자회사로 부동산 자산에 쉽게 투자할 수 있는 간접 투자기구입니다. 

 

REIT는 부동산 임대료로 수익을 창출하며, 과세 소득의 최소 90%를 배당으로 지급해야 하므로, 배당 투자자들에게 매력적인 주식입니다.   

 

REIT는 일반 주식과는 다른 성격을 가지고 있기 때문에 투자 시 점검 내용이 다르며 REITs 주식에 투자할 때 알야아 할 기본 정보에 대해 소개드리겠습니다. 

 

 

 REITs 투자 시 알아야 할 기본 정보 

 

순영업소득 (NOI) 

 

순영업소득이란 임대료에서 운영, 관리에 필요한 관리비, 세금 등을 제외한 순수 영업 소득을 말합니다. 

 

NOI = 임대료 - 유지관리비, 세금, 보험 등 = 실제로 얻는 순수 영업 이익 

 

자본환원율 (Cap Rate) 

 

자본환원율은 투자금액대비 NOI 비율로, 실질적인 투자 수익율을 말합니다. 

 

자본환원율 = 순영업소득(NOI) / 자산 매입 가격 

 

 

FFO (Fund From Operation) 

 

FFO는 리츠의 배당 가능한 이익을 나타내는 지표입니다. 

 

FFO = 순이익 + 감가상각비 - 자산 매각 수익 

 

 

 

REITs 가치 평가 방식

 

 

P/FFO (시가총액 - 배당가능이익 비율) ** 주식의 PER 과 유사한 지표 

 

P/FFO 는 시가총액(P) / 배당가능이익(FFO) 을 나타내며, P/FFO 5배는 주가가 연간 배당가능이익의 5배에 거래되고 있다는 것을 의미합니다. 

 

24년 9월 기준 REITs 기업 P/FFO 비교

 

• 리얼티인컴(O)  =  P/FFO는 14.87로 현재 주가가 연당 배당가능이익의 14.87배로 거래되고 있음. 
• SPG = P/FFO 12.81로 연간 배당 가능이익의 12.81배로 거래되고 있음. 

 

P/NAV (시가총액 - 순자산 비율) ** 주식의 PBR과 유사한 지표 

 

P/NAV 는 시가총액(P) / 순자산가치(NAV) 로 기초 자산에 대해 실시되는 감정평가액을 이용한 가치 평가 지표입니다. 

 

 

 

재무 안정성 지표

 

부채 비율 (Debt Ratio) 

 

부채 비율이란 보유 자산 중 부채의 비중을 의미하며, 수치가 낮을 수록 재무 안정성이 높다는 것을 의미합니다. 

 

이자 보상 배율 (Interest Coverage Ratio) 

 

이자비용을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값고, 영업 이익을 금융 비용으로 나눈 이자보상배율을 통해 안정성을 점검 합니다.  이자 비용 / NOI 값이 낮을 수록, 이자 보상배율은 높을 수록 금융 비용 부담은 낮다는 것을 의미합니다. 

 

 

 

국내 리츠 대표 기업 

 

출처 : 대신증권

출처 : 대신증권

 

 

미국 대표 REITs 기업

 

출처 : 삼성증권

 

 

RETIs 대표 ETF

출처 : 삼성증권

 

출처 자료 : 슬라이드 1 (samsungpop.com)